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定向拿地,解密粤港澳大湾区土地政策红利

作者 / 贺国良  戴善音 金诚同达(上海)律师事务所 

来源 / 智合


定位世界级的粤港澳大湾区规划出台,使大湾区成为房企在全国的“战略高地”。

横琴新区站在粤港澳大湾区的中心连接点,为经济特区、国家新区、自贸区“三区叠加”的新区,“首进珠海,落子横琴”成为众多品牌房企的不二选择。

为筑巢引凤,横琴新区也出台了极具特色的「定向出让土地政策」。本文以横琴新区定向拿地的实操项目经验,解密特定企业定向拿地的五个特性,横琴新区政策与一般定向出让政策比较的五个异同,以及内地企业参与定向拿地、享受政策红利的三种途径

1、量身定制依据

根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在中国(广东)自由贸易试验区……暂时调整有关法律规定的行政审批的决定》,广东省珠海市为横琴新区量身定制了定向出让土地的相关依据。

如《珠海经济特区促进中国(广东)自由贸易试验区珠海横琴新区片区建设办法》第二十八条规定,“根据本市与港澳的合作需要,横琴片区范围内的土地适度面向港澳地区定向供应。”《横琴新区支持澳门经济适度多元发展的十一条措施》第一条规定,“落实澳门优先”原则。新区开发尤其是涉及土地出让、产业建设、资本参与、城市基础设施等资源开发,同等条件下优先支持符合《粤澳合作框架协议》的澳门工商界参与”。

因此,横琴新区定向出让土地的政策红利是基于全国人大常委会的授权,符合法律规定。

2、重点指定行业

根据《粤澳合作框架协议》第三条规定,“重点园区……一、按照《横琴总体发展规划》要求,在横琴文化创意、科技研发和高新技术等功能区,共同建设粤澳合作产业园区,面积约5平方公里。澳门特区政府统筹澳门工商界参与建设,重点发展中医药、文化创意、教育、培训等产业,推动澳门居民到园区就业,促进澳门产业和就业的多元发展。……四、合作建设横琴文化创意区,聚集国内外文化创意人才、技术和资金等资源,共同开发视觉艺术、影视制作、流行音乐、动漫、设计、广告、出版等文化产品,打造特色园区。”

因此,横琴定向出让的行业为中医药、文化创意、教育、培训等产业项目及商业服务类项目,不包括商品住宅项目。

以横琴为连接点实现珠澳两地的产业互补,其目的是促进珠江口西岸地区产业升级发展,同时拓展澳门经济适度多元发展空间。

3、核准确定对象

《横琴新区支持澳门经济适度多元发展的十一条措施》第四条规定,“加强用地支持。对符合《粤澳合作框架协议》及澳门特区政府正式推荐的用地项目,在粤澳产业园尽早安排土地供应,定向澳门工商界挂牌。”

因此,横琴新区定向出让土地的对象是澳门工商界。

实践中,定向出让中对澳门企业的要求是,必须符合《粤澳合作框架协议》的规定,由澳门特别行政区贸易投资促进局和横琴新区澳门事务局核准,进入横琴新区粤澳合作产业园的澳门企业。

通常核准程序是,澳门特别行政区贸易投资促进局成立横琴项目评审委员会,该委员会评选推荐了一批澳门企业至横琴新区澳门事务局。澳门企业后续与横琴政府部门商议具体项目落地。目前澳门贸促局暂不会再新增推荐名额。

澳门贸促局通过的审批名单不对外公开,但获得推荐的企业将持有澳门贸促局核发的公函,公函内容包括项目名称,项目编号,澳门贸促局公函抬头及局长签名。

应指出的是,横琴新区澳门事务局不参与澳门贸促局的核准和推荐。

4、合同规定程序

实践中,定向土地出让公告以及出让合同均规定,澳门企业作为竞得人在竞得地块后6个月内须在珠海市横琴新区成立一家持有100%股权的独立法人资格公司。竞得地块国有建设用地使用权的名称可直接变更登记至该独立法人资格公司名下,由该独立法人资格公司承担本合同的所有权利与义务,不视为国有建设用地使用权转让。

因此,澳门企业可直接以竞买人的身份参加定向出让土地的招拍挂,在竞得成功后应在横琴登记注册持股100%的子公司,以办理项目建设各项证照。

5、核准指定销售

实践中,定向土地出让公告以及出让合同均规定,定向出让的项目建成物业部分在项目竣工验收满一定年限后(通常是五年)方可申请核准销售,而且销售面积中不低于一定比例(通常为50%)仅限于销售给澳门企业、自然人,或澳门投资控股企业(内地法人)。

因此,在定向出让的项目中,要求项目权利人在一定期限内持有和运营项目,以防止炒卖房地产,挤压地产泡沫,促进横琴经济的健康发展。

在横琴新区的开发和建设中,无论是土地出让、基础设施还是产业建设等方面,都将全面落实“澳门优先”的原则。

若内地企业借力“澳门优先”,投资定向出让的项目,实践操作中主要有以下三种方式。

1、类返程投资型

若内地企业在澳门或者香港设有窗口企业,则可以参股澳门特别行政区贸易投资促进局核准的可定向获得土地的澳门企业。

如在横琴励骏庞都广场项目中,投资方澳门励盈投资有限公司是由多家澳门企业组成。又如碧桂园通过珠海市横琴新区碧澳房地产开发有限公司开发”碧桂园·澳邻PARK”等项目。

2、股权并购型

若定向出让公告和出让合同未禁止澳门企业在横琴设立的全部子公司后转让其股权或者增资扩股的,则内地企业可通过股权转让或者增资的方式投资入股澳门企业在横琴设立的全部子公司。

3、项目合作型

若内地企业受限于前两种途径,还可以采取代建等方式进行项目合作。

房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求,由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接,双方通过平等协商建立合作关系,最终实现共同盈利的一种合作开发模式。

代建方通常是品牌房企,其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验,可为委托方提供项目定位、规划设计、融资、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

应提示的是,通常情况下,内地企业并购拿地,往往会采取土地抵押的方式防止投资风险。

而根据《横琴新区产业项目出让用地监管办法》,横琴新区实行产业项目用地产权分阶段管理制度,用地单位全额缴纳土地出让金和出让用地履约保证金后,横琴新区规划国土局颁发国有建设用地批准书,而非国有建设用地使用权证书

并且,用地单位在建设完成全部单体封顶前,用地抵押融资须经横琴新区管委会核准。

因此,内地企业要求以项目公司及其股东以土地抵押来实施风控的做法可能难以操作。

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