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鼎家“爆仓”揭露的长租公寓金融乱象,全都是“租金贷”的锅?

作者 / 成沂 谢晴影 上海市建纬律师事务所

来源 / 智合


前几天,为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快刷爆朋友圈,4337人打赏,点赞数近10万。

同时,我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论引爆网络,掀起全社会对资本介入长租公寓领域导致房租上涨的大讨论。

8月20日,据中国房地产报报道,杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司(简称“鼎家”)突然宣布因经营不善出现资金链断裂,目前已经进入破产清算程序。作为首家“爆仓”的长租公寓运营商,鼎家陷入舆论漩涡。

一夜之间,“长租公寓+租金贷”成为继P2P平台跑路后又一个全民讨论的热门金融话题。

但是,鼎家“爆仓”事件揭露出的部分长租公寓运营问题和风险,不应该把所有责任简单归结于金融资本的介入。本文将从长租公寓运营的特定商业模式角度出发,分析“长租公寓+租金贷”运营模式的法律风险。

长租公寓运营模式

1、房屋中介的运营模式

首先应该认识到,长租公寓与房屋中介应该是两种完全不同的机构。有部分长租公寓发源于房屋中介,但发展到今天两者已经有了完全不同的运营模式。

在传统的房屋中介运营模式中,由房东和承租人直接签订房屋租赁合同,约定房屋的使用和租金的支付。房屋中介机构为房东和承租人提供居间服务,房东和承租人向其一次性支付中介费用。

房屋中介机构不是租赁合同主体,除了自身的人工和运营成本外,不需要向房东支付租金,资金需求量较小。

其运营模式如下图所示:

2、第三方金融机构未介入时,轻资产长租公寓运营商的运营模式

在长租公寓运营领域,有重资产运营和轻资产运营两种方式。

重资产运营指运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租,通过向承租人收取租金获取利益。

轻资产运营指运营商并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过转租(包括对物业升级改造后转租)获得租金价差,同时通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务获得管理报酬。

在重资产运营模式中,运营商即是房东,法律关系较为简单。而本次“爆仓”事件的主角鼎家采用的是轻资产运营模式,涉及到房东、运营商、承租人等多方复杂的法律关系。因此,本文仅对轻资产长租公寓运营商的运营模式进行分析。

一般而言,大部分轻资产长租公寓运营商直接与房东签订房屋租赁合同,再与承租人签订转租合同。

运营商主要的收益来源于房东和承租人所缴纳的中介费用、房屋租赁合同与转租合同之间的差价、以及房屋租赁合同与转租合同中租金支付时间差所产生的权益。

除了人工和运营成本外,运营商还需要向房东支付租金,在进行规模化扩张时需要投入大量资金。

其一般的运营模式如下图所示:

3、第三方金融机构介入后,轻资产长租公寓运营商的运营模式

如上述运营模式可知,长租公寓运营商在进行规模化扩张抢占市场时,必须快速而大范围的获取房源,需要大量资金以能够与房东签订租赁合同支付租金。

随着金融模式的不断创新和发展,众多长租公寓运营商纷纷引进第三方金融机构,即由承租人和第三方金融机构签订借贷合同,金融机构代替承租人向运营商一次性支付较长期间的租金,承租人再分期向金融机构偿还。

在这种运营模式下,运营商除了收取中介费用(或称管理费用)、房屋租赁合同和转租合同之间的差价外,还可一次性从第三方金融机构获得本应在未来收取的承租人租金,从而拥有更多的现金流,可与更多的房东签订租赁合同,快速获取房源。

其一般的运营模式如下图所示:

据了解,鼎家、自如的“自如白条”、我爱我家的“相寓”等均有部分房屋采取了上述运营模式。

“租金贷”模式的法律关系

因第三方金融机构介入后最显著的特点为“租金贷”产品,为方便描述,下文将以“租金贷”模式指代引入了第三方金融机构的轻资产长租公寓运营模式。

1、运营商与房东的法律关系

运营商与房东直接签订房屋租赁合同,形成租赁关系。

运营商获得租赁期限内的房屋使用权和转租权,并依约定向房东支付租金。同时,多数情况下房东仍需向运营商支付一定的中介费用和管理服务费用。

2、运营商与承租人的法律关系

运营商与承租人签订房屋转租合同,形成租赁关系。

承租人获得租赁期限内的房屋使用权,并依约定向承租人支付租金。同时,多数情况下承租人仍需向运营商支付一定的中介费用和管理服务费用。

3、承租人与第三方金融机构的法律关系

在引入第三方金融机构后,承租人与金融机构签订贷款合同,形成借贷关系。

承租人向金融机构贷款,用于向运营商一次性支付一定租赁期间内的租金(通常为一年),承租人再以分期付款的方式偿还该笔金额。

这种贷款方式就是通常所说的“租金贷”。

“租金贷”模式的法律风险

综合以上,从法律关系角度看,第三方金融机构介入长租公寓的运营模式并没有违反法律的强制性规定。

但是不可否认的是,由于长租公寓的快速发展,当前这一模式在实践运行过程中也确实造成了一些问题。“租金贷”模式主要存在如下法律风险:

1、签订借贷合同时未告知或未充分告知承租人的风险

实践中,在“租金贷”的模式下,第三方金融机构通常不会自己出面,而由运营商作为“代理人”,向承租人进行简单的说明。

承租人往往在与运营商签订房屋租赁合同的同时,直接签订与第三方金融机构的借贷合同。并且,房屋承租人与运营商、第三方金融机构签订的房屋租赁合同与借贷合同,均采取网上签订的方式。

该种情形下,由于运营商的工作人员常常不具备签订借贷合同所需的基础金融借款知识,在合同签订之时并未向房屋承租人告知借贷合同项下的义务,甚至为了能获得大量的现金流,未告知或未充分告知房屋承租人签订了借贷合同。上述行为,将可能导致承租人所签订的借贷合同存在重大效力瑕疵。

首先,借贷合同一般采用格式合同。根据《合同法》第三十九条的规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

其次,根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第九条的规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。

针对此类风险,无论是金融机构还是承租人,都应该充分注意在签订借贷合同时对条款进行充分沟通,以避免导致条款无效或可撤销的法律效果。

2、承租人提前解除租赁合同后,仍需向金融机构继续还款的风险

通常而言,根据借贷合同的约定,金融机构将代承租人向运营商一次性支付租赁合同项下的租金(即借贷合同项下的本金)。

但是,现实中众多承租人可能因为种种原因,需要与运营商提前解除租赁合同。

因租赁合同与承租人和金融机构已经签订的借贷合同是两个法律关系,根据合同的相对性原则,承租人与金融机构所签订的借贷合同并不因为房屋租赁合同的解除而解除。

因此,承租人提前解除租赁合同后,一方面,运营商并未向承租人返还已经从金融机构收取的剩余租赁期限内的房租;另一方面,因借贷合同仍未解除,承租人可能仍需继续向金融机构还款(金额相当于房租)。

笔者研究了某引入“租金贷”长租公寓运营商的《房屋租赁合同》,该合同约定在租赁期限内,若房屋承租人需提前退租的,房屋承租人结清应承担的各项费用后,该长租公寓运营商应退还房屋承租人尚未发生的相应租金和押金。如按照该条约定,房屋承租人在合同解除后,应当收到由金融机构提前支付但未实际发生的租金和押金。

但是,根据在多个社交媒体网站中亲历者的分享,某些运营商并未向房屋承租人返还该笔未发生的租金,承租人在房屋租赁合同提前解除后而仍需按月/季度向借贷合同中的金融机构还款。

针对此类风险,笔者认为承租人在签订借贷合同及租赁合同时应多加注意是否有相应的条款安排,届时可依照合同约定进行主张。

此外,若承租人在其所签订的合同中并未设置相应条款的,根据《民法总则》第一百二十一条的规定,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益,故承租人仍可以不当得利请求运营商进行返还。

3、运营商从金融机构获取资金后,无法继续履行租赁合同的风险

在“租金贷”模式中,运营商在收到金融机构代承租人一次性支付的租赁期内全部租金后,通常不会一次性向房东支付租金,而是将资金用于继续获取房源。

该种情况下,一旦运营商因资金无法及时回流不能按时向房东支付租金,则房东很可能主张运营商未及时履行租赁合同项下的租金支付义务而要求解除租赁合同。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

由此,因运营商无法按时支付租金,房东有权请求承租人腾房并支付使用费。

但是,由于承租人已经全额支付租赁合同项下的租金,若因运营商的原因而导致承租人腾房或再支付占有使用费,对承租人而言无疑会造成额外的负担。

此外,在实践中如承租人拒不腾房,如何采取强制措施清退承租人,对房东而言也是巨大的难题。本文开头提到的鼎家事件,即是因为鼎家无法按时向房东支付租金,而导致房东和承租人集体维权引发的“爆仓”。

针对此类风险,笔者认为监管机构可考虑要求运营商设置专用的托管账户,用于接收金融机构在“租金贷”模式中提供给运营商的资金。托管账户中应留存一定比例的资金,用于保证向房东支付租金,以确保各方权利得到保障。

4、金融机构开展“租金贷”业务的合规风险

在“租金贷”模式中,运营商引入的合作金融机构类型不一。

笔者注意到,市面上既有与建设银行等国有大银行合作的运营商,也不乏一些与小型网贷金融机构合作的运营商。

如媒体报道鼎家就是通过一款51返呗(现更名为“爱上街”)的APP,为承租人提供“租金贷”服务。值得注意的是,近两年以来,由于多发群体性金融事件,国家对于涉及个人借贷的金融产品总体而言监管趋严,金融机构在开展此类“租金贷”业务时面临着一定的合规风险。

以2017年12月央行、银监会发布的《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》为例,通知明确规定,要加强小额贷款公司资金来源审慎管理,禁止以任何方式非法集资或吸收公众存款。

同时各类机构应当充分保护金融消费者权益,不得以任何方式诱致借款人过度举债,陷入债务陷阱。应全面持续评估借款人的信用情况、偿付能力、贷款用途等,审慎确定借款人适当性、综合资金成本、贷款金额上限、贷款期限、贷款展期限制、“冷静期”要求、贷款用途限定、还款方式等。不得向无收入来源的借款人发放贷款,单笔贷款的本息费债务总负担应明确设定金额上限,贷款展期次数一般不超过2次。

如按照该通知的标准来衡量,目前运营商在开展“租金贷”模式时,在“充分保护金融消费者权益,不得以任何方式诱致借款人过度举债,陷入债务陷阱”、以及给予客户的“冷静期”要求等层面,均远远未达到通知的要求,存在合规风险。

针对此类风险,在开展“租金贷”过程中,金融机构应完善制度流程,加强对承租人告知责任,充分保护承租人作为金融消费者的权益。

同时,对于监管机构来说,应重视长租公寓“租金贷”业务的需求,通过开展检查治理违规机构、制定规范文件引导健康发展的措施和手段,达到促进健康发展的目的。

8月27日,深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,针对长租公寓“租金贷”业务中可能存在的风险和纠纷进行了重点提示,并呼吁金融机构加强自律管理,坚持合规发展。

随着类似文件的出台,相信“租金贷”业务的合规风险将受到重视和监管。

目前,长租公寓市场的活跃度毋庸置疑。

众所周知的是,长租公寓的持有运营模式拉长了投资人的投资回收期,是一个需要大量资金注入的行业。对于长租公寓运营商来说,融资是最旺盛也是最迫切的需求。

应该正视的是,长租公寓与金融资本的结合并不是洪水猛兽,而是双方出于各自利益而出现的正常商业需求。

目前在长租公寓领域出现的一些问题和风险是多方因素作用的结果,绝对不能简单把所有问题都归结于金融资本。相信通过各方的共同努力,正视并共同解决目前出现的问题和风险,定能实现行业的良性发展。

作者简介:

成沂,上海市建纬律师事务所专职律师,专业领域为房地产、不动产投融资、基础设施建设

谢晴影,上海市建纬律师事务所实习律师,专业领域为不动产投融资、外商投资企业、公司业务

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