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如何一年服务20家房地产中介顾问单位?

作者 / 张旭锋  刘伟  广东格林律师事务所

来源 / 智合


从最初代理小规模的中介顾问单位,到现在服务二十余家大小地产中介公司,团队自创建以来,扎根广州,服务整个广东省房地产中介行业已经有十余年的历史,辐射整个广州及周边地区。

虽然房地产中介公司的顾问工作只是团队业务的一部分,但也是我们最早开始标准化、团队化运营的业务。

房地产中介是一个特征极其鲜明的行业,作为法律服务者,也曾历经其间酸甜苦辣,回首这些年的服务经历,我们总结了一些团队运营经验,抛砖引玉,希望能对其他行业的团队也有些许启发。

知彼知己提供专业服务

01

知彼——房地产中介行业

根据2016年广州市相关政府部门开展的房地产中介机构服务调查,广州市至少有2500间房产中介机构及1800间分支机构。

从遍布大街小巷的中介公司也可以看出,只要房地产行业仍是我国国民经济支柱性产业,只要房价仍呈现稳步甚至是快速增长的走势,服务老百姓和房地产行业的中介企业就不会萎缩。

很多人对中介企业还存在类似“只是利用信息差赚取差价的不良商人”这样的固有偏见。事实上,经过数十年的市场竞争与发展,房地产中介企业如今已不仅是房屋买卖信息提供者,还涉足了诸如代理网签、按揭、检验等各个房屋交易环节的工作。

我们自然也应尊重专业的中介企业与经纪人。当然,有“江湖”的地方就有纠纷,房价的波动往往加剧了买卖纠纷出现的频率。

术业有专攻,法律并不是中介公司与经纪人的长项,往往甚至是他们容易忽略的地方,这就需要我们法律人的参与了。

可以说,房地产中介法律顾问在未来很长的一段时间内都有着相当大的需求,而且这样的需求遍布全国,在经济相对发达地区尤为集中。

02

知己——针对性的服务方案

了解一个行业的规模与常见纠纷类型后,律师才能为其准备相应的服务方案。

不同房地产中介企业的规模差距较大,我们也为其提供不同的服务方案与报价,拥有门店数与员工数量的多少往往决定了这个中介企业的法务需求类型与纠纷规模。

例如拥有一家门店的中介企业,一般一年只有少量的追佣金服务。

而拥有十家门店的中介企业,则不仅有着大量的诉讼业务,而且还由此派生出大量的合同合规审查、公司设立终止、股权变更、公司经营风险防范、甚至是公司并购改制等大量民商事法律服务内容,也要求服务团队有专业的法律知识与经验。

况且,国家对房地产行业的调整政策基本每年都有较大变化,律师作为服务者也要紧跟法律及政策变更,及时不断更新自己的认知,把握不同时期的司法裁判倾向。

当下,律师行业里普遍推崇专业化建设,房地产中介行业的法律服务就是一个可供专业化发展的方向,尤其是在消费者法律意识日渐增强的现在,经营者匹配对应的法律服务需求越发重要,市场需求是专业化顺利推进的前提。

同时,房地产中介法律顾问也是一个适合流程化运营的领域,因为不同阶段的工作可以分拆,用相对应的服务力量进行匹配,用标准化流程达到团队的高效。

三个标准化解决繁琐问题

01

运营团队化

房地产中介企业每年数量最大的纠纷类型就是居间合同纠纷,即因客户不支付居间报酬而进行仲裁、诉讼等法律程序。

这一类型的纠纷在团队多年的运营下已有成熟的规范模式,而支撑这一模式的则是团队化运营。

首先,有专门的运营人员与各顾问单位对接,及时解答中介企业及经纪人日常法律问题,指导各顾问单位的风险防范。

其次,出现纠纷时,由经验较为丰富的执业律师判断该案风险,确定解决方案,看是走非诉还是诉讼的途径,并反馈给顾问单位。

再次,确定解方案后,由初级律师联系顾问单位、办理委托手续、准备立案材料,并初步推进工作(立案等)。

最后,待开庭日期临近,则由诉讼律师(出庭律师)联系委托人,全面了解案件各处细节,确定争议焦点,安排出庭诉讼。

当然,还有和解、强制执行事宜等,在此不过多阐述。

因是顾问单位业务,此类追索佣金案件省略了中间洽谈、确定代理收费方案等事宜,且居间合同纠纷类型相对固定,团队在风险把控上有着十足的经验,团队化运营往往是最高效的模式。

居间合同纠纷毕竟只是顾问单位众多业务类型之一,其他诸如公司设立变更、股权转让等则由我们专门的公司法方向团队接手和提供服务。

不同的业务方向有不同的人才来处理,既是专业的要求,也降低时间与知识成本所需。

02

流程标准化

如前所述,房地产中介企业大量的这种居间合同纠纷,在种类及风险把控上特征鲜明,适合团队化运营,同样,这也适合案件标准化操作。

这不仅体现在案件受理、解决上,更贯穿于整个居间合同纠纷的服务过程。

例如居间合同纠纷案件细分类型的标准化,针对纠纷的高发环节进行分类处理,如客户代理权限不清、中介公司未尽到告知义务、中介擅自收取差价等分类,这样做不仅可以根据风险等级决定解决模式,也可以在内部形成标准化流程。

如风险较高、胜诉可能性较低时,则可考虑先发律师函或者主动和解的模式,以最有效的维护顾问单位的权利。

当然,标准化流程不仅于此,我团队仍有更为细化的规范化操作。

如发律师函,客户不知道哪些是法律上有用的信息,对接过程中往往强调自己一方的利害及无证据证明的案情。让客户进行标准的当事人陈述、证据分类提供,就可以有效提高沟通的效率,判断发函的类型及时机。

规范化、标准化运营虽然可以大幅提高效率、降低成本,但客户不一定都能理解。

诸如当事人陈述、手续办理、材料提交、文书送达等,经纪人可能觉得发一个函不必如此烦琐,我们要向其解释清楚,为什么这么操作效率才会更高。这就要求与经纪人保持方便且直接的联系,也就是下面谈到的信息化运作。

03

办公信息化

在这个信息化时代,利用信息化工具进行交流与办公的确是大势所趋。

1、利用互联网工具

房地产中介企业需要律师解决的问题不同于一般的顾问单位,即时性是最大的特点。

也就是说,一线工作的经纪人在交易过程中面临的问题往往需要律师团队即时给予答复或建议,否则则面临着飞单(订单被取消)甚至是操作违法违规的风险。

除了上述团队化运作,由专门运营人员参与对接之外,还需要利用互联网工具提高沟通效率,以达到及时解决问题的服务目的。

邮件可用于传输工作文件,便于保存不易丢失。即时的通讯,则可利用微信建立工作群,便于与经纪人甚至是买卖一方建立直接的联系,快速解答经纪人在销售过程中遇到的问题。

另外,单个具体的交易纠纷也可另建一个工作对接群,既保护客户隐私也可以高效判断并解决问题。

2、分工明确

当然,这些工作的有序、分层次的推进,都建立在前述团队化运营的基础上,由实习律师或初级律师分管不同的顾问群,再由诉讼律师接洽追佣纠纷案件等。

因为对律师而言,信息化工作方式不仅带来效率,也带来工作压力甚至是焦虑感,有序分担责任,责权明确,才能确保团队进入良性循环的轨道。

经验可供复制

文中讨论的大多以房地产中介企业最常见的居间合同纠纷为例,现实中律师团队对房地产中介企业的服务远不止于此。但管中窥豹,上述团队化、程序化、信息化的工作方法都可为之借鉴。

我们也观察到,全国其他地区、其他行业的律师团队们也在逐步向这个方向转型升级,比如交通肇事案件业务,就可以用一套非常标准化的案件办理流程批量处理,成熟的经验已经由加盟等方式推广到了全国多个地区。

将法律服务标准化、产品化,不仅提高了团队服务能力,也对应着更高的服务承载量。同时,这样的经验不仅可用于自身团队未来的稳步扩大,也可以复制到其他地区,以供同行参考。

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